Opinião

Mais (Problemas Na) Habitação!

Após a última 5ª feira, dia 16 de fevereiro de 2023, ficámos a entender que a única fórmula socialista para o país vem sempre embrulhada numa solução para o problema que criaram, tendo depois uma nova solução para vender voltando a agudizar o problema. Tem sido a receita socialista nos últimos 20 anos!

A conferência de imprensa da data já referida, seguida da leitura da apresentação (que podia ser um PowerPoint de um qualquer aluno do ensino básico) e após as aparições públicas do Chefe de governo, bem como da ministra da tutela, vieram mostrar tudo o que já sabíamos. Não têm conhecimento do setor, não têm a noção do impacto ou do modo de aplicação das medidas apresentadas e, não sabendo de todo gerir sequer o seu património, desejam agora gerir também o meu.

Irei agora desenvolver algumas das medidas propostas, despindo-as da sua boa vontade (aparente) e deixando a nu as suas falhas sem deixar nunca de apresentar alternativas.

Seguindo a ordem do “fantástico” PowerPoint:

Temos como primeira medida relevante “CONVERTER O USO DE IMÓVEIS DE COMÉRCIO OU SERVIÇOS PARA USO HABITACIONAL”. Esta medida em si encerra o desrespeito pelo poder local, pelos modelos de ordenamento de território, encerrando em si mesmo a falta de noção da construção e criação de novas centralidades nas cidades (que procuram os PDM’s construir). Existem terrenos para serviços paredes meias com loteamentos industriais e logísticos, que serão tudo menos uma solução de habitação digna e sobretudo saudavél.

Ao invés disto, podemos sim promover celeridade e maior facilidade em operações de destaque ou loteamento em solo urbano, não descaracterizando o uso das áreas em que se inserem.

Segue-se “SIMPLIFICAR OS PROCESSOS DE LICENCIAMENTO”. Lido assim parece o Oásis para a nova promoção, modelo similar ao das Comunicações Prévias alvo de fiscalização sucessiva. Mas vejamos e, sobretudo, falemos com o setor e entendam porque esse modelo não é mais vezes seguido. A resposta é simples: o embaranhado legal e normativo somado à interpretação dúbia de diversa dessa regulamentação promove aos mesmos o receio de licenciar por esta via (ninguém deseja ter uma obra embargada, em risco de demolição parcial ou mesmo total).

Querendo fazê-lo, e devem fazê-lo, devem primeiro rever todo um quadro legal urbanístico e não só que condiciona a segurança com que tais processos podem ser instrúidos.

“ISENÇÃO FISCAL AO ARRENDAMENTO ACESSÍVEL” por via do incentivo fiscal podem sim ser colocados mais ativos no mercado, no entanto, não creio que sejam os “novos” 25% de IRS a pagar sobre rendimentos imobiliários a solução, é preciso mais coragem e maior abrangência.

Não serão estes ainda demasiado avultados quando falamos de taxar um bem necessário? É óbvio a todos que o imposto será sempre suportado pelo arrendatário que vê o senhorio reverter o valor na renda a cobrar. Só uma redução fiscal séria se pode transformar numa descida de rendas também ela séria.

Seguindo ainda o caminho da fiscalidade, questiono: será lógico num direito constitucional (o da habitação) cobrar taxa agravada de IVA? Para mais num ramo de atividade em que o mesmo não é em momento algum dedutível? Isto encarece e MUITO a habitação.

Será justo o pagamento de IMT em imóveis para habitação própria permanente?

Será justo o pagamento de imposto selo em imóveis para habitação própria permanente?

Chegamos agora ao ponto mais quente (mas o menos preocupante pela inaplicabilidade que julgamos revestir um dos pontos mais “alucinados” do programa); “ARRENDAMENTO OBRIGATÓRIO DE CASAS DEVOLUTAS”. Num estado que possui imóveis em excesso, devolutos, degradados, sem ocupação ou uso conhecidos, deverá o necessário parque público de habitação ser constituido por propriedade alheia? Alguém crê como legítima a expropriação do direito de usofruto de um bem? Senhores, a propriedade privada e aqui o imobiliário pode e serve para muitos como modelo de reserva de capital, aguardando a sua valorização como garantia de reforma ou de futura liquidez em caso de necessidade (não querem caçar também contas poupança?).

Novamento o Estado, “ESTADO GARANTE PAGAMENTO APÓS 3 MESES DE INCUMPRIMENTO”. O Estado que incumpre pagamentos atempados a centenas de fornecedores, que possui um processo burocrático de tal forma labiríntico, será este o parceiro de garantia?

Não será preferível (até porque esta medida assume o falhanço do sistema judicial) garantir um acesso e celeridade dos tribunais em caso de incumprimento, garantindo a todos que desejem ter casas no mercado de arrendamento a devida proteção?

Mais (para o) Estado “ISENÇÃO DE MAIS-VALIAS NAS VENDAS DE IMÓVEIS AO ESTADO”. Será correto para o cidadão comum ter como concorrente na aquisição de um imóvel um “jogador” que cria uma regra que o favorece?

Pois vejamos. Estando isento do pagamento de mais valias, o vendedor pode em diversos casos vender um imóvel 20% abaixo do valor original garantindo para si ainda assim maior receita, fica o Estado com mais uma casa, e o “Zé” continua sem uma para morar, morando depois num imóvel da “cooperativa” e, ao que tudo indica, pelo histórico da gestão pública de imóveis, morará num imóvel mal cuidado.

Faltava a medida do “Estado Novo”, a “GARANTIA DE RENDA JUSTA EM NOVOS CONTRATOS”, na prática, uma nova lei de congelamento das rendas. Relativamente a esta creio ter pouco a dizer uma vez que que a história já disse tudo. Mas, convenhamos, até para olhar para a história é necessária honestidade intelectual, e apenas recordo o que era um centro histórico de escombros na cidade de Lisboa.

O mercado de habitação só se corrige acertando valores de oferta e procura e, para isso, precisamos de construir mais (com segurança), construir mais a preços mais justos (menos carga fiscal), colocando mais ativos no mercado de arrendamento (melhorar rentabilidade e construir um quadro jurídico que reduza o risco) e, sobretudo, não matando a confiança de quem investe que, esses sim, serão sempre o motor da mudança.

Venha de lá um programa Mais (Soluções na) Habitação!

Mauro Santos, Coordenador do núcleo territorial da Iniciativa Liberal Seixal, Conselheiro Nacional da Iniciativa Liberal


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